Daar is twee aktebesorgingstelsels wat gevolg word in Engeland en Wallis. Aktebesorging van ongeregistreerde grond en aktebesorging van geregistreerde grond.

Geregistreerde grond

Die eiendomsreg registrasies wat tans gevolg word, is oorspronklik ingestel deur die "Land Registry Act 1862" en is gekonsolideer in die "Land Registration Act 1925". Die oorspronklike wet word van tyd tot tyd gewysig en gekonsolideer deur verskeie statute. Hierdie stelsel is ontwerp om die oordrag van eiendomsreg in grond te vergemaklik en sal spoedig die tradisionele, ongeregistreerde stelsel vervang. Deesdae word die geregistreerde stelsel in meeste gevalle gevolg en elke nuwe transaksie moet geregistreer word om sodoende eenvormigheid te bereik.

Hoe die sisteem werk:

Wanneer 'n persoon sy ongeregistreerde eiendomsreg in grond wil registreer, moet sodanige eiendomsreg gestaaf word deur relevante aktes, dokumentasie (bv. transport dokumente), ondersteunende dokumentasie (byvoorbeeld aktesoeke, verifikasies van testamente en sterftesertifikate vir die afgelope 15 jaar of langer. Indien die Registrateur tevrede is met die eiendomsreg, sal dit geregistreer word by die "HM Land Registry". Sodanige registrasie sal deur die Staat gewaarborg word dat die eiendomsreg betroubaar is vir onderhandeling met die eienaar (die sg. "geregistreerde eienaar").

Die Registrateur sal bondige en omvattende besonderhede verskaf van die eiendomsreg aan persone wie met die geregistreerde eienaar wil onderhandel.

Indien die eiendomsreg oorgaan na 'n ander persoon wie die grond bekom het, moet so 'n persoon aansoek doen by die "HM Land Registry" om die vorige geregistreerde eienaar se besonderhede te vervang met sy eie. Hierna sal die eiendomsreg van die grond oorgedra word in die naam van die nuwe geregistreerde eienaar nadat Aktes van Transport onderteken is.

Die hoofkantoor van die "HM Land Registry" is in Londen maar daar is "District Land Registries" in ander dele van Engeland en Wallis. Elke "District Land Registry" is verantwoordelik vir 'n sekere geografiese area.

"Eiendomsreg Registrasie" of "Grond Registrasie"

Dit is onbelangrik hoe daar in die praktyk verwys word na die registrasiestelsel, maar wat wel belangrik is, is die feit dat die stelsel gesien moet word as registrasie van eiendomsreg in grond (asook 'n opgawe van die regte van 'n derde party soos byvoorbeeld verbande) en nie die registrasie van die grond nie. Daar kan meer as een eiendomsreg geregistreer wees in een stuk grond, soos hierna geïllustreer word.

A is die eienaar van 'n huis, byvoorbeeld in Surrey. Sy eiendomsreg is geregistreer onder Registrasie nommer SY 00001.

A vergun aan B 'n 99 jaar huurkontrak ten opsigte van die huis. A wil die huis nie bewoon nie maar wil sy eiendomsreg behou as 'n belegging. B hou 'n geregistreerde reg van huurpag onder nommer SY 00023

B besluit om vir 'n tyd lank te verhuis en onder-verhuur aan C vir 'n periode van 30 jaar. C hou ook 'n geregistreerde reg van huurpag onder nommer SY 200001

So sien ons een huis met drie registrasies van eiendomsreg.

Die "Title Order of 1989" het tot gevolg gehad dat Engeland en Wallis in geheel 'n gebied van verpligtende registrasie geword het, vanaf Desember 1990. Dit beteken dat na vervreemding en indien die eiendomsreg nie geregistreer is nie, daar registrasie van eiendomsreg moet plaasvind. Daar mag ook ter enige tyd aansoek gedoen word om vrywillige registrasie.

Wetgewing is ontwerp om die proses van registrasie te bespoedig met die doel om uiteindelik alle eiendomsreg in Engeland en Wallis te registreer (sien kommentaar ten opsigte van die stelsel van ongeregistreerde aktebesorging).

Opstelling van die Register

Voorheen het die opstelling van die register bestaan uit 'n kaartstelsel. Sedertdien is die stelsel in 'n groot mate, indien nie reeds in totaal nie, gerekenariseer. Die register is in drie verdeel, naamlik die Eiendomsregister, die Eienaarsregister en die Kosteregister.

Eiendomsregister

Die register beskryf die grond met spesifieke verwysing na 'n plan wat aangeheg is (die geliasseerde plan) asook die relevante registrasie (byvoorbeeld Eiendomsreg of huurpag). In die geval van huurpag, sal die register kortliks besonderhede van die huurkontrak bevat.

Die register sal ook regte, wat voordele van die eiendom inhou, beskryf, byvoorbeeld reg van toegang op aangrensende eiendom, uit hoofde van 'n serwituut.

Eienaarsregister

Die register plaas op rekord die tipe eiendomsreg, die naam en adres van die geregistreerde eienaar asook volle besonderhede van die magte van vervreemding, met ander woorde, waarskuwings, inhibisies en beperkings. 'n Voorbeeld van sodanige beperking is wanneer die bepalings van 'n trust bepaal dat waar daar meer as een eienaar is, 'n enkele eienaar nie grond mag vervreem nie.

Vorderingsregister

Hierdie register bevat besonderhede van geregistreerde vorderings teen die eiendomsreg (soos verbande), asook ander laste wat nadelig is vir die eiendomsreg, soos byvoorbeeld beperkte verband of uitstaande vorderings ten opsigte van boedelbelasting of regshulp.

Grondsertifikate

Oorspronklike registers word gehou deur die "HM Land Registry" en 'n kopie van die grondsertifikaat was voorheen aan die geregistreerde eienaar voorsien. Deesdae kan die rekords direk verkry word en grondsertifikate word nie meer uitgereik nie.

Verbande

Verbande is bekend aan meeste mense. In baie gevalle beskik 'n persoon wat 'n eiendom wil koop nie altyd oor die nodige fondse nie. So 'n persoon sal dan 'n bank of bougenootskap nader ten einde 'n lening aan te gaan om sodanige fondse te bekom. As sekuriteit sal die verskaffer van die fondse dan 'n verband registreer teen die eiendom en indien die koper versuim om die lening terug te betaal, sal die verbandhouer wat die fondse verskaf het, beslag lê op die eiendom en dit verkoop ten einde die uitstaande lening te verhaal (veband af te los).

Verbande oor Ongeregistreerde Eiendomsreg

Daar is slegs twee wyses waarop verbande bekom kan word oor ongeregistreerde eiendomsreg sedert die implementering van "Section 85 Law of Property Act 1925".
a) Deur 'n huurkontrak vir 'n onbeperkte termyn, gewoonlik 3 000 jaar, onderhewig aan 'n bepaling vir aflossing deur vereffening.
b) 'n Verband geregistreer as gevolg van 'n regsvordering.

Verbande oor Geregistreerde Eiendomsreg

"Section 25 Land Registry Act 1925" verklaar dat 'n wettige verband daar gestel word deur middel van 'n vordering (alhoewel die tipe vordering van toepassing buigsaam is). Wat belangrik in die geval is, is dat die oprigting van so 'n akte nie 'n verband regsgeldig maak nie maar die akte is slegs regsgeldig wanneer dit geregistreer word. Derhalwe, indien die verbandnemer versuim om sodanige verband te registreer, sal die verband 'n minimale belang hê in die geregistreerde eiendomsreg en sal dan geensins 'n koper bind ten opsigte van waardebepaling nie.

Alle eiendomsreg deur middel van eienaarskap is geregtig op registrasie onder 'n aparte akte.

Huurpag (Leasehold)

Huurpagte mag nou geregistreer word onder 'n aparte akte as hulle vir 'n termyn is van langer as 7 jaar. Die doel hiermee is dat alle huurpagte langer as drie jaar mettertyd geregistreer word - sodra die 'Land Registry' daartoe in staat is om die werk te hanteer.

Huurkontrakte

Die basiese grondwet bepaal dat daar slegs twee regsgeldige eiendomregte ten opsigte van grond bestaan, synde eienaarskap of huurpag.

Die gewer van die huurkontrak is die verhuurder en die nemer van die huurkontrak is die huurder.

Die opstel van 'n huurkontrak kan ook na verwys word as 'n huurpag. Die huurder sal die grond huur vir 'n onbeperkte termyn. Die huurkontrak kan ook beskou word as 'n bemaking of huurtermyn.

Die Terugkering

Ten spyte van die opstelling van 'n huurkontrak, sal die verhuurder sy belang in die grond behou en die belang sal verwys word na as eienaarskap. Die eienaarskap van die verhuurder behou al die regte van die verhuurder voor en die verhuurder sal die reg behou om byvoorbeeld huur van die huurder te vorder en die grond in herbesit te neem na afloop van die huurtermyn sonder opstelling van enige verdere kontrakte of ooreenkomste.

'n Huurkontrak kan beskryf word as 'n toediening van uitsluitlike besit vir 'n beperkte termyn of 'n onbeperkte termyn wat bepaal kan word.

Opstelling van 'n Regsgeldige Huurkontrak

'n Huurkontrak vir 'n termyn van meer as drie jaar kan slegs opgestel word deur middel van 'n akte, en indien die huurtemyn langer as drie jaar is, moet dit geregistreer word by die "HM Land Registry". Die huurtermyn kan wissel vanaf 'n weeklikse termyn tot 'n termyn van 999 jaar of selfs langer. Ten spyte van die huurtermyn sal die verhuurder terugkering van die eiendom behou en na verstryking van die huurkontrak, sal eiendomsreg terugkeer na die verhuurder of sy opvolgers.

Indien 'n huurpag nie geregistreer mag word onder aparte titel nie, kan dit nog steeds as synde regte van 'n derde persoon oor die eienaar se titel beskerm word.

Wie stel die regsverteenwoordiger aan?

Elke party stel sy eie regsverteenwoordiger aan.

Regsverteenwoordigers in eiendomstransaksies is of 'n Prokureur (solicitor) of 'n transportbesorger (Licenced Conveyancer). Prokureurs word beheer deur die Prokureursorde en Transportbesorgers deur die Raad vir Transportbesorgers (Council for Licenced Conveyancers).

Een regsverteenwoordiger sal slegs albei partye verteenwoordig in gevalle waar beide die koper en die verkoper lankbestaande kliënte van dieselfde regspraktyk is. Dit sal andersins 'n ernstige botsing van belange wees.

Wat is die basiese maatreëls in 'n eiendom transaksie?

'n Aanbod en aanname van die aanbod is die eerste vereiste. Albei is onderworpe aan kontrakte. Sien hierna besonderhede van wat dan volg.

Basiese Maatreëls in Eiendom Transaksies

Die regsverteenwoordiger van die verkoper (ook bekend as "vendor") sal die volgende hanteer:

Afskrifte van Titelakte Titelakte is 'n amptelike dokument wat die eiendomsreg van die verkoper verteenwoordig. Die verkoper se regsverteenwoordiger sal die konsep koopkontrak baseer op die afskrif van die Titelakte, welke afskrif bekom sal word vanaf die "Land Registry". Die kontrak, tesame met die afskrif van die titelakte, sal dan aan die koper se regsverteenwoordiger blootgelê word.

Voorbereiding van koopkontrak

Die verkoper se regsverteenwoordiger sal 'n konsep koopkontrak opstel en na die koper se regsverteenwoordiger verwys vir die oorweging, wie dan wysigings sal voorstel, indien enige. Sodra albei regsverteenwoordigers en hulle onderskeie kliënte tevrede is met die bepaling en inhoud van die kontrak, sal die een afskrif deur die verkoper onderteken word en die ander afskrif deur die koper.

Uitruiling van kontrakte

Die kontrakte, soos onderteken deur die koper aan die een kant en die verkoper aan die ander kant, sal dan met mekaar uitgeruil word en beide partye is dan kontraktueel verbind om voort te gaan met die transaksie tot afhandeling daarvan. Die sperdatum vir afhandeling van die transaksie word vervat in die kontrak.

Afhandelingstaat

Hierdie staat word aan die regsverteenwoordiger van die koper gestuur en toon dan 'n uiteensetting van die presiese bedrag betaalbaar deur die koper by afhandeling van die transaksie. Die staat bevat die deposito deur die koper betaal. In die geval van huurpag, bevat die staat die huurgeld, diensgelde en toedeling van versekeringspremies tussen die koper en die verkoper.

Verband uitstaande

Indien daar 'n verband oor die eiendom geregistreer is, sal die verband gedelg word deur die verbandnemer uit die opbrengs van die verkoop van die eiendom.

Eiendomsagent kommissie

Die eiendomsagent tree op namens die verkoper en sal geregtig wees op fooie (agentekommissie) vir sy dienste. Sodanige kommissie word gewoonlik betaal uit die opbrengs van die transaksie indien die verkoper dit so verkies.

Afhandeling

Die verkoper se regsverteenwoordiger ontvang vereffening van die gelewerde afhandelingstaat en die akte vir transportlewering van die eiendom in die naam van die koper word geseël en oorhandig aan die koper of sy regsverteenwoordiger. Die verkoper se regsverteenwoordiger sal dan toesien tot betaling van die verband, die agentekommissie en transportkoste waarna die balans van die opbrengs aan die verkoper (kliënt) oorgedra word.

Maatreëls in die Koop van Eiendom

Die regsverteenwoordiger van die koper in die eiendomstransaksie sal toesien tot die volgende:

Ontvangs van konsep-kontrak

Die konsep-koopkontrak word ontvang vanaf die verkoper se regsverteenwoordiger wat dit opgestel het Die koper se regsverteenwoordiger is geregtig om verdere besonderhede tot die kontrak aan te vra en/of wysigings voor te stel waarna daar op die voorwaardes en bepalings van die kontrak ooreengekom word.

Soeke ten opsigte plaaslike owerhede en riool

'n Soek word gedoen ten einde vas te stel of daar enige beperkings teen die eiendom geregistreer is wat die eiendomreg van die koper kan beperk, die inhoud van die beplanningsregister en of daar serwitute oor die eiendom geregistreer is, ensovoorts.

Dit is belangrik dat die regsverteenwoordiger van die koper 'n onderhoud voer met die koper waartydens hy 'n volledige verslag gee aan sy kliënt oor sy soeke ten opsigte van daardie eiendom en alle inligting wat bekom is , asook die kontrak in geheel.

Prokureurs sal gewoonlik of in baie gevalle die volledige verslag oor die eiendom tydens 'n persoonlike onderhoud met 'n kliënt bespreek, waartydens die kliënt dan navrae direk kan rig. Breytenbach & Kie verkies egter om 'n volledige verslag in skrif te lewer aan die kliënt, tesame met alle relevante dokumentasie en uittreksles uit registers (indien enige) vir oorweging en betragting deur die kliënt op sy eie tyd. Die kliënt is dan in die posisie om alle navrae skriftelik te rig en die geskrifte dien dan as 'n opgawe vir toekomstige verwysing. Hierdie opgawe sal ook handig te pas kom in latere transaksies deur die koper.

Vorder deposito van koper

Die regsverteenwoordiger moet die deposito van sy kliënt vorder voordat dit oorbetaal word aan die verkoper of sy regsverteenwoordiger by uitruiling van kontrakte, betyds om voorsiening te maak vir die honorering van die kliënt se tjek deur sy bank of inbetaling daarvan in 'n trustrekening. Hierdie deposito word deur die koper verbeur indien die transaksie nie gefinaliseer word nie as gevolg van versuim en/of nalatigheid aan die kant van die koper.

Uitruil van kontrakte

Die uitruil van kontrakte en afhandeling daarvan word deur die regsverteenwoordigers op ooreengekom waarna die partye tot die transaksie dan regsgebonde is.

Tussen Uitruiling en Afhandeling

Na uitruiling van die kontrakte, het die koper se regsverteenwoordiger veelvoudige take om af te handel voordat afhandeling plaasvind in 'n kort tydsbestek, aangesien afhandeling gewoonlik kort op die hakke van uitruiling volg.

Die regsverteenwoordiger sal alle navrae opvolg, soos byvoorbeeld datum van oorname van die eiendom, sleutels tot die eiendom, oorhandiging van relevante dokumente (byvoorbeeld sterftesertifikate of lisensies), en terselfdertyd die opstel van die konsep-koopkontrak, wat dan deur die verkoper goedgekeur of gewysig word na gelang van sy kliënt se opdrag, waarna die verkoper die kontrak sal onderteken.

Die koper se regsverteenwoordiger sal soeke loods in die "Land Registry" ten einde die voornemende transaksie te beskerm (byvoorbeeld om die eiendom vry te hou van verdere belasting of beswaring) en in terme van die Insolvensie Wet te verseker dat die koper die voornemende verband kan aanvaar. Verder sal 'n afhandelingstaat voorberei word wat sal insluit alle fooie en uitgawes, seëlregte (gebaseer op die wisselskaal van waarde soos gevorder deur die regering ten opsigte van eiendomstransportering of huurpagte) asook "Land Registry" koste (wat ook gebaseer is op die waarde van die eiendom). Hierdie staat sal ook die huur- en onderhoudskoste bevat in die geval van 'n huurpag. Die koper moet dan sorg dat die fondse aan sy regsverteenwoordiger oorgedra word betyds vir afhandeling van die transaksie.

'n Verdere taak vir die regsverteenwoordiger is om sy verslag aan die verbandhouer te lewer om die koper se nakoming van die verbandhouer se bepalings te bevestig en dan in ooreenstemming met die behoeftes van die koper, die nodige verband te bekom. Indien dit nog nie op 'n vroeë stadium gedoen is nie, sal hy dan die verbandakte voorberei en deur die koper laat onderteken.

Afhandeling en Opvolging

By die afhandeling van die transaksie, sal die koper se regsverteenwoordiger reël vir oorplasing van die vereiste finansies in die bankrekening van die verkoper se regsverteenwoordiger, en na telefoniese bevestiging, sal die verkoper se regsverteenwoordiger reël vir lewering van die titelakte en oorhandiging van die sleutels. Geen sleutels sal oorhandig word en okkupasie sal plaasvind alvorens die vereiste fondse deur die koper oorbetaal is nie op afhandeling van die transaksie. In seldsame gevalle, waar 'n eiendom nie ge-okkupeer word nie, kan die verkoper instem dat die koper okkupasie neem tussen datum van uitruil van kontrakte en afhandeling van die transaksie. In so 'n geval, sal die koper okkupasiehuur betaal, bereken volgens die kontraktuele rente berekening.

Verder sal die koper se regsverteenwoordiger 'n opgawe voltooi vir die belastinggaarder met besonderhede van die tansaksie in die "District Valuator's" register, die oordragakte en seëlregte sodat die akte geseël kan word. Na ontvangs van die geseëlde akte sal die "Land Registry" se opgawe voltooi en by die "Registry" ingedien word om die verbandakte te registreer. Die regsverteenwoordiger sal ook alle navrae en besluite van die "Registry" namens sy kliënt hanteer en uiteindelik ook die geregistreerde verbandakte en relevante dokumentasie aan die verbandgewer voorsien vir veilige bewaring. Indien geen verband geregistreer of van toepassing is nie, sal alle aktes en dokumentasie deur die koper gehou word.

Aantekening met betrekking tot ongeregistreerde stelsel van transportesbesorging

Waar eiendomsreg nog nie geregistreer is nie, sal die koper se regsverteenwoordiger dieselfde ondersoek loods wat deur die "Land Registry" gedoen is in die geval van vrywillige registrasie. Hy sal alle titelaktes, ten opsigte van koop of verkoop van die eiendom, verbande, huurpagte (indien enige) en somtyds ook sterftes en verifikasies van testamente, nagaan vir die afgelope 15 jaar of meer om die eienaarskap te bepaal tot by die voornemende verkoper. Daar kan moontlik gebreke wees wat in die reine gebring moet word alvorens hy sy kliënt kan adviseer om die koop aan te gaan. Die regsverteenwoordiger sal ook die "Land Changes Registry" nagaan om seker te maak dat die eiendom nie belas is deur een of ander problematiese registrasie nie, byvoorbeeld aktes wat geregistreer maar nie afgehandel is nie, of opsies om te koop of te huur oor die relevante eiendom.

Sodra alles gereël is en na uitruiling van kontrakte plaasgevind het, sal die regsverteenwoordiger reeds 'n nuwe transportakte opgestel hê, in die geval van ongeregistreerde aktebesoring, 'n "conveyance" - vir ondertekening deur die verkoper. In die geval van verpligtende registrasies, sal die regsverteenwoordiger 'n transportakte opstel in terme van die voorskrifte van die "Land Registry" en na afhandeling van die kooptransaksie sal aansoek gedoen word vir registrasie van eiedomsreg deur indiening van die Transportakte en Titelakte by die "Registry".

Daar is verkeie verskille tussen geregistreerde en ongeregistreerde aktebesorging, maar hierdie verskille sal nie van veel belang wees soos wat die tyd verloop nie.

Bovermeld is 'n verkorte opsoming van die dienste wat deur regsverteenwoordigers gelewer word in die koop, verkoop en huur van eiendomme in Wallis en Engeland.

Dit is egter nie omvattend nie en daar kan individuele probleme opduik in sommige gevalle. U moet egter ten alle tye vry voel om Breytebach & Kie te kontak, sou u twyfel of aanvullende inligting benodig. U kan verseker wees dat ons met besliste voorneme u belange sal beskerm en u met so min moeite en ongerief as moontlik te lei deur die proses.

Moenie huiwer om ons te kontak indien u enige verdere navrae het oor die oordrag van aktes of enige ander aangeleentheid nie. Ons help graag!